Для покупців першого житла в Канаді написано безліч покрокових інструкцій. А хочете, розповім, як я сам багато років тому купував свою першу канадську нерухомість?
Ні, краще спочатку усе ж напишу, як робити правильно, а потім, у наступній статті, розкажу, як свого часу робив я сам і що з цього вийшло.
Відразу хочу розчарувати: починати процес купівлі варто не з цікавого пошуку житла, а зі нудної оцінки власної фінансової ситуації, визначення (а можливо, й покращення) свого кредитного рейтингу, та загального розуміння, яку суму теоретично можна отримати в банку на купівлю дому, тобто на що приблизно ви можете розраховувати. По-розумному це називається mortgage pre-approval, і в цьому допоможе хороший моргідж-брокер. Вимоги до кандидатів постійно трохи змінюються, але іноді навіть зараз присутній елемент суб’єктивності, тобто залежно від того, як ви сподобаєтеся особі, що приймає рішення, у плані “так, я вірю, що цей кандидат зможе платити”, рішення може трохи схилитися в той чи інший бік.
Mortgage pre-approval (обіцянка від банку), в принципі, нічого не гарантує, але є гарною початковою точкою відліку: продавці бачать у вас більш серйозного покупця. Остаточне рішення щодо кредиту прийматиметься тоді, коли банк уже побачить конкретну нерухомість і конкретну ціну. До цього моменту все поки що “вилами по воді писано”, але це нормально.
Не забуваємо, що на купівлю потрібен початковий внесок (down payment). Частина down payment може бути позиковими коштами, але певний мінімум обов’язково має бути вашими власними заощадженнями. Це теж буде важливе питання для моргідж-брокера.
Далі, з’ясувавши суму, на яку можна потенційно розраховувати, добре б зупинитися і серйозно, без занадто оптимiстичних настроїв, з’ясувати для себе, скільки реально ми можемо платити щомісяця? Чи не виведе нас із колії ця оплата? А якщо раптом хтось втратить роботу, чи не станеться фінансовий колапс у родині? Наскільки більше, взагалі кажучи, доведеться платити порівняно з тим, що ми платимо зараз? Мені цей крок чесної розмови з самим собою здається найбільш важливим.
До речі, паралельно добре б прояснити для себе переваги Home Buyers’ Plan (HBP): це однозначно потрібно, дозволяє трохи легально оптимізувати сплату податків, спрямувавши їх на down payment, але детальна розповідь про це виходить за рамки мого скромного опусу. Зателефонуйте — розповім. Але не забудьте, це дуже корисна рiч.
Приступаємо до пошуку варіантів нерухомості — найцікавішої частини процесу. Може бути дуже нервовою в період “ринку продавця”, коли на кожен варіант, виставлений на продаж, вишиковувалася черга, або цілком розумною, як у останні кілька років. Скажу по секрету: навіть на нинішньому “ринку покупця” іноді з’являються надзвичайно вдалi варіанти, якими, окрім вас, зацікавляться й інші покупці, тож зовсім вже на розслаблений пошук краще не розраховувати — іноді доведеться діяти швидко й оперативно.
Перед початком пошуку добре б чітко розуміти плюси та мінуси різних типів нерухомості: скажімо, нині найекономнішим варіантом може бути квартира в кондомініумі, але в довгостроковій перспективі вони зазвичай найменше зростають у ціні, тому варто зважити за й проти та зрозуміти, чи є сьогоднішня ціна єдиним і головним аргументом, або має сенс також розглянути й інші параметри. Не варто гнатися за тим, що під час падіння ринку впало найбільше: якщо вдасться купити дуже дешево, потім продавати доведеться теж дешево. Тут ваш ріелтор має пояснити, звідки береться ціноутворення того чи іншого варіанту.
Якщо ви знайшли гарний варіант, подивилися, переконалися, що по основних (а то й по всіх) параметрах він вас влаштовує, далі можна подавати оффер (пропозицію про купівлю) зі своїми умовами, до числа яких зазвичай входить отримання підтвердження банку про кредит, а також отримання задовільного звіту по інспекції нерухомості. В оффер також можна внести свою ціну, якщо вважаєте за доцільне поторгуватися. З подачею оффера зазвичай треба внести депозит (приблизно 5% від суми оффера), який або буде зарахований у рахунок угоди, або, якщо угода з якихось причин не відбудеться (наприклад, не зійшлися в ціні, або вас не влаштував стан дому за звітом інспектора), буде повернений вам у повному обсязі.
Якщо всім усе сподобалося, з ціною погодилися і ви, і продавець, звіт інспектора вас влаштовує, а банк підтверджує видачу вам моргіджа на цю суму (усе треба підтвердити за певний час, приблизно тиждень), тоді ви знімаєте всі умови і починаєте готуватися до офіційного закриття угоди та найприємнішої частини — переїзду у нове житло. Дата закриття та переїзду також визначена у вашому оффері.
На завершальному етапі вам знадобиться допомога адвоката з нерухомості для легального оформлення переходу нерухомості у вашу власність та занесення вашого володіння у всі необхідні реєстри. Це не боляче і не страшно, але треба мати на увазі, що всі документи та підтвердження треба надати адвокату вчасно й не тягнути до останнього тижня.
Що ми маємо в результаті?
Для купівлі нерухомості ми радимо з самого початку визначитися з командою спеціалістів: моргідж-брокером, ріелтором, інспектором стану нерухомості (home inspector) та адвокатом з нерухомості. Добре б, щоб вони могли оперативно вирішувати всі питання між собою без вашого залучення до кожної дрібниці — це значно полегшить і пришвидшить увесь процес. Ми з нашою командою працюємо разом і будемо раді допомогти зробити вашу купівлю чи продаж простою та безпроблемною.
Я свідомо не згадав муверів (компанію з перевезення ваших речей), але не тому, що забув, а тому, що ми нашим клієнтам надаємо переїзд безкоштовно. Це входить у пакет послуг, і за це не треба додатково платити: спеціально навчені люди в узгоджений час приїдуть з вантажівкою, акуратно упакують і завантажать усі ваші речі у великий автомобіль. Якщо буде потрібно, за кілька рейсів. Ах, не варто дякувати — відсутність у вас проблем під час купівлі та переїзду — моя робота.
Якщо у вас залишилися якісь питання — телефонуйте, усе обговоримо і підтвердимо.
Сергій Скиба
Realtоr® at Realty 7 Ltd, Brokerage
416-305-6525
serge@agent1.ca
facebook.com/serge.skyba
