Одразу хотів би пояснити: не існує двох однакових ситуацій та універсальних порад на всі випадки життя. У кожному конкретному разі вподобання можуть (і обов’язково будуть) різнитися. Комусь критична відсутність сусідів, комусь важиться питання бюджету, хтось не має фізичної змоги косити траву, а для когось нерухомість — це передусім інвестиція. У всіх цих випадках рішення та варіанти будуть геть інакшими.
* * *
Сьогоднішня тема: які вади кондомініумів я бачу і на що раджу зважити, якщо ви розглядаєте для купівлі цей тип нерухомості.
Кондомініуми мають щомісячну плату за обслуговування (maintenance fee), на яку ви практично жодним чином не впливаєте. І ця сума має схильність до зростання — подібно до податків, я чомусь ніколи не бачив зниження щомісячних внесків. Ця оплата йде на щось нібито слушне (консьєрж, опалення холу, чищення басейну, ремонт даху), але те, що вас лише ставлять перед фактом підвищення, когось може неабияк дратувати.
Оскільки привабливість нерухомості зазвичай обернено пропорційна сумі загальних витрат на неї, то зростання плати за обслуговування фактично зменшує ціну вашого об’єкта під час продажу. Наприклад, на ринку є покупці, здатні сплачувати $3000 на місяць гросс. Якщо ваша плата становить $500, то ваш клієнт — той, хто спроможний обслуговувати мортгідж на $2500. А якщо внесок стає $1000, то ваш клієнт — той, хто потягне кредит лише на $2000. В абсолютних цифрах це зовсім інша вартість: по суті, рiшення менеджменту щодо підвищення плати звужує коло вашіх потенційних покупців.
З цієї ж причини кондомініуми зростають у ціні значно повільніше за freehold (будинки без регулярної плати за сервіс) або таунхаузи. Кондомініуми, до речі, це не обов’язково квартири. Це може бути і таунхауз, і навіть окремий будинок. Але квартири — найбільш розповсюджений приклад.
Зростання ціни не завжди є наріжним каменем, але зазвичай це вагомий складник — якщо дивитися на 10–20 років уперед, то здорожчання вашого активу може стати вирішальним аргументом.
У кондомініумі ви маєте значно більше обмежень. Що дозволено почепити на двері, які квіти вирощувати, яких хатніх тварин тримати — навіть колір штор може бути предметом обов’язкових узгоджень. З одного боку, правил гуртожитку ніхто не скасовував, але з іншого — можливостей для самовираження у вас буде обмаль.
Наразі ринок кондо в Торонто у прикрому стані: негативний cashflow для інвесторів (різниця між прибутками та видатками), суттєве падіння цін, труднощі з продажем — усе це натякає на сумнівну інвестиційну привабливість цього виду житла.
Хоча це не заперечує і позитивних моментів.
Кондо зазвичай дешевші. Якщо ви обмежені в коштах (ба більше, якщо це ваша перша нерухомість), то цілком розважливо розглядати саме найдешевший сегмент, зважаючи на район.
У кондо вам не треба стригти траву та прибирати сніг. Там часто є спортзал, подекуди з басейном. Якщо ви не прихильник нескінченних ремонтів, можливо, кондо стане доречним варіантом.
Кондо трапляються в тих районах, де окремих будинків просто немає. Приклад: даунтаун Торонто. Якщо ви з певних причин віддаєте перевагу життю саме там, то особливого вибору у вас і немає.
Загалом же, з інвестиційного погляду, ми розуміємо: купувати варто тоді, коли дешево, а продавати — коли дорого. Ось зараз якраз момент, можливо, найнижчої точки ринку. Купівля нині буде значно вигіднішою, ніж, до прикладу, три роки тому. Ринок кондо все ще прямує донизу, але ніхто не знає напевно, коли він розвернеться, і точно вгадати цю мить навряд чи комусь вдасться.
Бажаєте прорахувати, скільки все коштуватиме на місяць, і чи є сенс братися за купівлю? Зателефонуйте або напишіть, буду радий відповісти на запитання та запропонувати варіанти саме для вашої ситуації.
Сергій Скиба, ваш ріелтор у Торонто/Онтаріо
Realtor® at Realty 7 Ltd, Brokerage
416-305-6525
serge@agent1.ca
P.S. До речі, не забудьте також завітати на мій сервіс пошуку нерухомості, що виставлена на продаж банками за несплату (вилучене майно): www.UnderMarket.ca
