Незрозуміле словосполучення Rent-to-Own потребує, мабуть, пояснення.
Уявіть ситуацію: ви хочете купити нерухомість, але грошей на початковий внесок (даунпеймент), як звичайно, немає (варіант: є, але недостатньо).
Або ваша кредитна історія і кредитний рейтинг, хоча й постійно покращуються, наразі ще не дозволяють вам взяти достатньо велику суму в кредит на купівлю будинку.
Або ви хочете купити, але не впевнені, чи сподобається вам бути власником будинку, чи влаштує район, чи не буде вас будити потяг по ночах, і взагалі — чи не можна трохи пожити в цьому будинку і вирішити, чи підходить він вам?
У всіх подібних випадках, коли у вас є бажання придбати власне житло, але поки немає можливості, варто звернути увагу на опцію rent-to-own — якщо, звісно, такий варіант доступний. Ну і заодно випити за те, щоб наші бажання збігалися з нашими можливостями (звiсно, маю на увазі виключно мінералку).
Rent-to-Own, як зрозуміло з назви — це оренда з правом викупу. Ви починаєте жити у “своєму” будинку без формального переоформлення нерухомості на себе, без отримання іпотеки, за спрощеним варіантом. По суті, ви орендуєте будинок або квартиру, але з умовою, що через певний час зможете (або будете зобов’язані) його викупити.
Зазвичай частина щомісячної орендної плати йде в залік майбутньої купівлі. Тобто ви як би “потроху” накопичуєте перший внесок, уже проживаючи у “власному” домі.
Чим це добре для вас?
Ну окрім очевидного “живу в будинку, який поки що не можу купити”, є ще й кілька інших позитивних моментів: а) сьогодні іпотеку ви на цей будинок отримати не можете, але через кілька років розраховуєте на покращення кредитної історії, ситуації з роботою тощо. б) ціну можна зафіксувати вже сьогодні, і жодне майбутнє подорожчання вас уже не зачепить. в) частина кожного щомісячного платежу відкладається як початковий внесок на будинок.
Але ми ж не перший день живемо, ми ж знаємо, що все в нашому житті — це питання балансу. І Rent-to-Own — не виняток.
У чому ж підступ? — запитає нетерплячий читач. — Не може ж усе бути так добре! Десь же має бути якась дрібниця, що псує всю картину, правда ж?
Гаразд, переходимо до підводних каменів, які зазвичай не рекламують
1. Платити доведеться більше, ніж просто оренду. Ні, ну а як ви думали? Просто сплачуєте свій початковий внесок, а тим часом номінальний власник будинку платить за вас іпотеку? Так не буває. Зазвичай ви сплачуєте і оренду, і трохи більше — ця “надбавка” відкладається як початковий внесок на купівлю будинку, в якому ви вже живете.
2. Якщо ви передумаєте купувати будинок, то цю відкладену суму ви втратите. Труднощі з роботою, не вдалося отримати іпотеку, просто передумали (виявилося, що район не дуже) — усе це може призвести до значних фінансових втрат.
3. На ринку, що падає, ціна вашої нерухомості через кілька років може виявитися нижчою за ту, яку ви зафіксували. Тоді — упс! — доведеться викупляти за невигідною ціною (ще не факт, що банк дасть іпотеку на таку суму), або відмовлятися від угоди, втративши відкладені на початковий внесок кошти.
4. Проживаючи у “власному” будинку, навіть якщо це Rent-to-Own, ви стаєте відповідальними за всі дрібні й великі ремонти. Це при оренді все за вас робив орендодавець, а тут — звикайте до домовласництва!
Висновки
Кому і коли схема Rent-to-Own може бути цікавою?
* Тим, хто щойно приїхав до Канади і не має значної кредитної історії.
* Тим, у кого вже є стабільне джерело доходу, але досі не вистачає грошей на початковий внесок.
* Тим, кому зараз складно отримати іпотеку, але є впевненість, що через кілька років ситуація покращиться.
* Коли ринок зростає, гарною ідеєю може бути зафіксувати ціну зараз і купити житло за нею через кілька років.
Коли Rent-to-Own — не найкращий варіант?
* Якщо у вас немає впевненості, що через кілька років ваша фінансова ситуація (кредитний рейтинг, робота, можливість отримати іпотеку) значно покращиться.
* Якщо ринок падає, і є серйозна ймовірність, що через кілька років ваше житло стане трохи (або навіть не трохи) дешевшим.
* Якщо орендодавець занадто наполягає на купівлі, а ви самі не до кінця впевнені.
І головний висновок: Rent-to-Own іноді може бути корисним, але це зовсім не чарівне рішення. Головне — не поспішати (поспіх потрібен лише самі знаєте де), тверезо оцінити свої фінанси і обов’язково прочитати всі умови (і бажано показати адвокату). А вже потім — підписувати.
Якщо ви розглядаєте такий варіант — напишіть мені serge@agent1.ca або зателефонуйте 416-305-6525 — допоможу розібрати договір і підказати, чи варто це саме у вашому випадку. Також пропоную консультації та допомогу з будь-яких питань нерухомості в Торонто і по всьому Онтаріо.
Serge Skyba
Real Estate Sales Representative at Realty 7 Ltd, Brokerage
416 305 6525
