Здавалося б, свіжий ремонт — річ однозначно хороша. Особливо перед продажем. Що може бути кращим для покупця, ніж легкий запах нового дому? Що зрівняється зі свіжопофарбованими стінами, з новою кухнею, блискучою сучасною сантехнікою і всім іншим, що надає ефект новизни?
Але давайте поглянемо на ремонт без емоцій. Давайте порахуємо, який ремонт вигідний. Я ж тут не для того, щоб сказати вам “вау” — мені в першу чергу хотілося б, щоб ваш передпродажний ремонт не тільки окупився, але й приніс максимальний прибуток.
Що потрібно тримати в голові, приймаючи рішення про передпродажний ремонт?
1. Легкий ремонт майже завжди виправданий
Ми всі розуміємо, що ваш дім для вас завжди новий — він залишився у вашій свідомості рівно таким, яким ви його отримали від забудовника 20 років тому. Цілком нормально, що ви просто не помічаєте тріщини на вимикачі, ледве помітні застарілі плями на кухні, кілька вишуканих підтікань на стелі та інші незрозуміло чому пожовклі поверхні, які обов’язково побачить покупець.
Тому легка косметика потрібна завжди: нейтральна фарба, прибирання, усунення помітних візуальних недоліків.
2. Ремонт — не для вас. Ремонт — для покупця.
Нам усім іноді хочеться дивного. Ну, буває. Темні стіни, чорні кухні, червоні стелі, ламінат “під бетон”, сантехніка “під старовину” — ми вже й самі не пам’ятаємо, що нас підштовхнуло до сміливих ідей ексцентричного самовираження, але покупець політ нашої дизайнерської думки може й не зрозуміти, точно вам кажу.
Приводимо все до більш-менш нейтральних (принаймні, таких, що точно нікого не дратують) кольорів, тримаємо в голові сучасні тенденції й пам’ятаємо, що смаки — суб’єктивні. Не забувайте, що передпродажний ремонт ви робите не для себе.
3. Сприйняття покупцем ремонту може відрізнятися залежно від стану ринку
Якщо ринок зростає, лояльність покупців до ремонту підвищується. Більше того, на зростаючому ринку багато хто віддасть перевагу будинку з капітальним ремонтом, адже якщо будинок уже відремонтований, ціна повністю входить в іпотеку, що психологічно й фінансово легше (бо не доведеться шукати оцi шаленi кошти на ремонт і возитися з цим усім самому), а через кілька років ціни на нерухомість зростуть, що при продажі покриє вартість дороговартісного ремонту.
На цьому, до речі, грали фліпери (flippers — ті, хто купує будинки, що потребують ремонту, ремонтує, і далі перепродає значно дорожче, ніж просто вартість ремонту). Останні роки, щоправда, фліпінг став значно менш передбачуваним. Ринок практично зупинився, якщо не сказати більшого, і свіжа бізнес-ідея “купив — пофарбував — продав на 100 тисяч дорожче” вже не працює. Зараз фліперство — це більше про розрахунок і аналітику, ніж про автоматичний прибуток.
На спадному ж ринку, коли покупців значно менше, ніж продавців, ситуація змінюється: покупці звертають більше уваги на ціну. І дорогий ремонт тут може зіграти злий жарт: багато покупців не будуть розглядати вашу нерухомість через суттєве її здорожчання. Тому на спадному ринку часто вигідніше обійтися легким косметичним ремонтом, який не призводить до помітного підвищення ціни будинку.
4. Хто покупець вашого будинку?
Залежно від типу покупця (хтось купує для себе або як інвестицію під здачу в оренду) потреба і вартість ремонту відрізнятимуться. Якщо в будинку житиме новий власник, то якісний ремонт, можливо, йому сподобається, і він може позитивно сприйняти певне здорожчання. Але якщо будинок/квартира купується під оренду, то з великою ймовірністю дорогі речі для орендарів не будуть важливими. Кому хочеться переплачувати за покращення, які часто ніхто не оцінить?
5. Location! Location! Location!
Формула важливості розташування відіграє велику роль і для ремонту. У недорогому районі серйозний ремонт часто не сприймається всерйоз: якщо всі аналогічні будинки в окрузі продаються по 500–550 тисяч, то суперремонтом, який підвищує ціну вашого будинку, скажімо, до 600 тисяч, ви одразу суттєво звузите коло потенційних покупців. Ті, у кого є 600 тисяч, радше оберуть будинок простіший, але в районі дорожчому, адже не забуваймо — Location! Location! Location!
Що зазвичай окупається?
Покраска нейтральним кольором, заміна світильників/potlights, заміна ковроліну, заміна ручок дверей і шафок.
Що важче окупається, особливо на сьогоднішньому “ринку покупця”?
Повна заміна кухні, дорога плитка, ремонт санвузла “під себе”.
На жаль, не існує загальної формули, яку можна застосувати до всіх варіантів нерухомості, у всіх районах і цінових категоріях, у всі часи з різними станами економіки та активністю покупців.
Але для безкоштовної оцінки вашої ситуації хочу поділитися чарівним номером телефону: 416 305 6525. Треба просто зателефонувати, і я постараюся вам допомогти зрозуміти, що має сенс, а що — ні.
Serge Skyba
Realtor @ Realty 7 Ltd, Brokerage
serge@agent1.ca
416 305 6525
